.
Observand dinamica pietei imobiliare din SUA si in special din zona metropolitana a orasului Chicago, am apelat la colaboratoarea redactiei noastre Daniela Duta, cunoscuta pentru succesul profesional in domeniul tranzactiilor imobiliare, rugand-o sa ne ofere informatii cu privire la imbunatatirea activitatii pe aceasta piata. Ne bucuram de faptul ca prin acest articol, fiecare cititor poate intelege mai bine ce se intampla cu preturile dar si de ce. Iata mai jos o analiza profesionala pe intelesul tuturor.
* * *
“Tranzactiile imobiliare si preturile proprietatilor au crescut semnificativ in Chicago”
In regiunea Chicago, unele piete au fost lovite de o scadere de 30 si chiar 40 la suta din valorile de proprietate, atunci cand asa numitul “balon imobiliar” s-a spart. In timp ce preturile nu au recastigat varfurile atinse inainte de recesiune, cele mai recente numere arata ca preturile de vanzare din orasul Chicago si suburbiile acestuia se afla acum la cel mai ridicat nivel din 2008.
Investitorii au intrat destul de agresiv pe piata imobiliara in ultimul an achizitionand proprietati in cam toate zonele orasului. Proprietatile aflate in dificultate chiar si in zonele mai putin ravnite pentru inchiriere, au fost in atentia investorilor care investind in acestea si reconditionandu-le au ridicat practic media valorilor si tranzactiilor imobiliare. Totul se vinde. Nimic nu sta pe piata daca este la pretul corect.
Tot mai multe achizitii “cash”, acestea contribuind la stabilizarea pietei imobiliare
Am observat din tranzactiile imobiliare ce au dominat piata in ultima vreme faptul ca au existat tot mai multe achizitii “cash”, acestea contribuind la stabilizarea pietei imobiliare.
Un raport recent de la Institutul de Real Estate a constatat ca aproximativ jumatate din toti cumparatorii din Cook County din ultimele 12 luni au cumparat proprietati imobiliare cu bani lichizi. Care poate parea ca o statistica surprinzatoare, dar aceasta reflecta tendinta nationala. De asemenea, o analiza recenta a economistilor de la Goldman Sachs Group a constatat ca mai mult de jumatate din toate achizitiile imobiliare din tara din ultimii doi ani s-au facut fara finantare ipotecara. Inainte de rasturnarea pietei imobiliare din 2008, achizitiile in numerar au constituit o valoare estimata de numai 20 la suta din toate vanzarile.
Specialistii ce se ocupa cu analizarea pietei imobiliare spun ca este rezonabil sa presupunem ca multi dintre acesti cumparatori sunt investitori, fie in cautarea de a rasturna proprietati sau pentru a castiga venituri prin inchirierea lor. Realitatea este ca acesti investitori prin infuzia de “cash” ridica preturile tuturor propietatilor pentru ca legea “supply and demand” functioneaza foarte evident. Este normal ca atunci cand inventarul este mare pe piata si cumparatorii sunt putini, preturile sunt mai mici. Tot asa de adevarat este ca atunci cand proprietatile se vand rapid si inventarul acestora este redus iar cumparatorii sunt multi, preturile cresc. Asta s-a intamplat in ultimii doi ani tot mai mult si continuam sa vedem acest fenomen si in aceasta vreme.
Investorii vin la Chicago de peste tot
Ziarul Chicago Tribune a raportat faptul ca un grup de investitii semnificativ pentru piata din Chicago, prin intermediul unui program pilot federal, a fost un pachet cu 90 de proprietati din Chicago detinute de Fannie Mae au fost vandute catre o firma de investori din New-York, Grupul Cogsville. Deci nu avem de-a face doar cu cumparatorii locali ci si cu cei ce vin din alte parti atrasi fiind de economia, stabilitatea si desigur si frumusetea orasului Chicago.
Cu fundamentele de investitie schimbate pe piata de locuinte, in special proprietati rezidentiale asa numite pentru o singura familie, devine tot mai importanta cunoasterea pietei de la o saptamana la alta, practic, si cooperarea cu un agent profesional care sa posede experienta si cunostintele necesare de dinamica locala.
Deoarece vanzarile de locuinte si valorile de proprietate sunt in ascensiune in Chicago si mai multe zone ale statului, achizitionarea de proprietati imobiliare in unele comunitati a devenit practic aproape imposibil de realizat fara a avea alaturi sprijinul profesional al unui agent imobiliar cu experienta care sa urmareasca activitatea pietei zilnic.
Mai exista un aspect important anume ca desi statisticile indica faptul ca piata imobiliara se imbunatateste in Illinois, cred ca exista inca o multime de factori inainte de a putea declara confortabil ca piata imobiliara este intr-adevar recuperata la nivelul la care a fost inainte de recesiune. Avem nevoie sa treaca ceva timp inainte de a declara victoria.
Nu toti proprietarii sunt in situatia de a putea vinde, dar nici toti cei ce si-ar dori sa cumpere nu sunt in posibilitatea de a o face. Sa fie unii solutia celorlati si vice-versa?
E real faptul ca inventarul in zona Chicago este foarte scazut, aceasta fiind si deoarece multi proprietari inca mai datoreaza bancilor mai mult decat sunt valorificate casele lor si nu doresc sa ia o pierdere, dar nu doresc nici sa contribuie la o blocare a pietei. Deci, acestia prefera intr-un fel sa stea pe margine in asteptare pentru o mai buna recuperare a valorilor inainte de a-si putea vinde proprietatile. In cazul in care valorile de proprietate continua sa creasca, acesti proprietari de case ar putea decide sa vanda. Abia atunci putem spune ca piata imobiliara este complet refacuta cand orice proprietar are libertatea si posibilitatea de a-si vinde proprietatea daca doreste. Pana atunci, fiecare cumparator poate beneficia inca de pe urma chilipirulrilor care desi scad mai exista inca, cu cat mai repede cu atat mai bine!
Pentru cei care au trecut prin situatii de “foreclosures” sau “shortsales” si au inca recordul afectat nereusind sa obtina finantare de la banca, exista uneori solutia “owner financing” care poate fi o sansa mult mai buna decat alternativa inchirierii unei locuinte. Este important de tinut cont si faptul ca tarifele percepute pentru chirii cresc foarte mult, iar in multe zone ajung a fi duble fata decat ar putea fi rata lunara a unui “mortgage”. Desigur ca nu toti proprietarii sunt dispusi sa-si vanda proprietatea cu finantare de acest gen, insa trebuiesc cautate acele proprietati si acei proprietari care au aceasta deschidere. Aici intervine deviza: “gaseste un agent care lucreaza pentru tine in primul rand nu pentru commission”. De ce? Pentru ca este foarte greu de gasit proprietati si proprietari cu disponibilitatea unei tranzactii cu “owner financing”, dar nu imposibil. Trebuiesc mult mai multe ore de munca dar satisfactia este de asemenea mult mai mare cand cumparatorul primeste cheile proprietatii chiar daca creditul i-a fost afectat de criza economica mondiala.
Indiferent care ar fi motivul pentru care oricine doreste sa cumpere, sa vanda, sau sa inchirieze o proprietate, va stau la dispozitie fiecaruia oferindu-va experienta mea de agent imobiliar, proprietar si investor, cu integritate si profesionalism.
Daniela Duta – Realtor
Cell: (773) 216-1700
http://danielarealty.com
COMSTOCK REALTY GROUP
office: (630) 961-2766
Steven V. BONICA
Steven
